1. 강사 소개 및 3천만원(15년 전)으로 50억 만든 투자 방법
강사 소개
강사명 : 소액임차
개발자 출신. 소프트웨어 + 발로 뛰기 = 임장지도를 만듬.
경매의 장점
적은 금액으로, 실거주 필요 없이 바로 시세 차익 실현, 부동산 흐름을 따라가지 않고 스스로 흐름을 만들 수 있음
경매에 대한 인식이 좋지 않은 현실
!경매는 채무 해결사!
근저당 : 부동산 담보로 대출 실행했을 때, 집에 걸리는 것(?)
법원을 통해서 매각(살 사람을 지정하는 절차) 실행 = 경매 신청
최고가매수인(입찰자들 중 가장 높은 금액으로 입찰 신청을 한 사람)에게 매수(낙찰) 실행 됨
매수인은 법원에게 잔금을 치르고, 법원은 근저당 주인에게 잔금을 전달함
결론 : 파는 사람도 사는 사람도, 앞으로 시세보다 저렴하게 살 사람도 이득이다.
부동산 일반 매매와 경매의 용어 및 투자 방법 차이
경매로 돈 버는 3가지 방법
명도에 대한 오해와 진실
명도란?
- 부동산을 실제로 비워주는 것을 의미합니다 🙂 즉 점유자가 집에서 나가고, 낙찰자에게 부동산을 넘겨주는 절차를 의미해요 집을 비워야 온전히 사용할 수 있으니까요
명도는 오래 걸리고, 직접 방문하고, 어렵다?
코로나 이후 대면보다 전화 명도가 많아졌다. 전화 5~8번 정도.
경매로 받은 아파트는 잘 안 팔린다?
- 시세보다 저렴하면 무조건 팔린다.
권리분석, 입찰가 설정 : 매도예상가 - 비용 - 수익
2. 권리분석
권리분석이란
예상치 못한 비용 없이 내가 집주인이 될 수 있는지 확인하는 과정.
예상치 못한 비용이란, 임차인에게 물어줘야 하는 등 없어지지 않는 빚이 있는지 확인하는 것
임차인이 있는 물건은 빼고 진행
오늘은 등기부등본 분석만 진행.
옥션원(https://www.auction1.co.kr/)
경매가 진행되면 등기가 깨끗해진다. 근저당, 임의경매 등 근저당 이하의 모든 기록이 사라진다.
임의경매 vs 강제경매
은행(임의), 카드사(강제) -> 100%는 아니지만 적당히 이해하기 위한 설명. 절대 맹신하지 말 것.
경매 종류는 몰라도 낙찰 받고 되파는 데에는 문제 없긴 함.
일단 초보자라면 소유자 매물로만 시작!
전월세 말고 매매상태로 실거주하는 매물. -> 임차인 없는 물건! 등기부등본만 보면 되는 물건!
말소기준권리
해당 부동산에 잡힌 빚이 없어지는 과정
말소기준권리 라고 적혀있는 것 이하는 보지 않아도 됨
'가처분'
말소기준권리 보다 앞선 등기부 권리.
가처분이 있는 경우 은행이 대출을 안 해주는 경우가 많기 때문에, 은행 대출이 있는 경우 안전한 편이다. (=근저당)
권리 종류 근저당, 권리자 xx은행 -> 은행 대출
매각물건명세서 ⭐
법원에서 작성한 문서로, 이 문서와 다른 내용이 발견될 시 경매 취소 가능.
배당요구종기
해당 물건에 권리가 있는 사람들(은행, 카드사 등)은 이 날까지 신고해야 한다.
위 세 가지가 비어있으면 된다.
조사된 임차내역없음, 해당사항없음 외에 뭔가 있으면 복잡하고 위험해짐. 입찰할 수 있는 안전한 매물이다.
3. 경매 초보자가 반드시 주의해야 할 3가지
임장 없이 입찰할 때 발생하는 리스크
- 창 밖 뷰가 좋지 않을 때 (나무, 산, 흙, 바위, 시멘트, 옹벽 등)
나홀로 아파트
- 1동, 101동처럼 딱 1동만 있는 아파트
1층이 안되는 이유
- 1층을 원하는 사람이 거의 없다.
- 기간도 오래 걸리고, 가격 잡기도 어렵다.
- 경쟁률이 낮다는 유혹을 못 이기면 매도를 못해서 물릴 수 있다.
4. 결론
법원 절차 아래 거래하는 것으로 공인중개사, 소유자의 사기 걱정이 없다.
Q&A. 질문사항
6개월 이내에 팔지 못하면 양도소득세 발생하는가? 얼마나 발생하는가
기존 임차인이 배당을 100% 받지 못하는 경우 잔금을 내가 지불해야 하는지, 치르지 않고 나가게 할 방법이 있는지?
시세차익에서 순수익까지 빠지는 비용의 종류가 어떻게 되는지?
- 양도세(기본 77%, 합법적인 방법으로 적게 내는 방법이 있음 -> 매매사업자. 양도세가 아니라 사업 소득으로 세금을 냄. 6% 15% 42% 등 수익 구간별로 세율이 다름. 기준은 1년 이내. 공부를 더 해야 함. 매매사업자는 다니는 회사의 겸직금지조항을 확인해야하고, 가족명의로 내도 된다고 하는데, 정확한 내용은 공부 필요). 명도비. 취득세. 등등
직장이 겸직금지라 매매사업자를 못내는 경우는 양도소득세 77프로를 낼 수 밖에 없나요?
대출을 얼마나 받아야 안전하게 투자가 가능할지? (LTV, DTI, DSR)
인서울 아파트마다 다르지만 어지간하면 5억정도 시드는 들고 있어야 인서울 아파트 경매 비비기 가능합니다. 하지만 이것도 실거주 조건에서 추천드리는것이지 시세차익 보기엔 어렵습니다.
초보자가 많이 하는 실수?
- 권리분석
- 임장 없이 낙찰 받기
- 0 하나 더 쓴 입찰
명도 해야 하는데 임차인이 안나가면?
- 법은 낙찰자의 편입니다. 내 재산을 활용할 권리가 있고, 임차인은 그 권리를 상실한 상태라 합의가 원활함.
주부나 프리랜서도 대출이 나오는지?
- 경락잔금대출은 대부분 다 나옴. 물론 예외가 있다는데 이건 추가 공부 필요. 본인 명의의 카드를 사용하면 대체소득으로 잡힌다고 함.
경매, 무엇부터 공부해야 하는지?
- 권리분석!!!!